Pengertian dan Hal Penting Tentang PPJB

Hasil gambar untuk ppjb

Dalam proses jual beli objek-objek seperti tanah, rumah, apartemen ataupun properti lainnya mungkin kita sering mendengar istilah Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), Pengikatan Jual Beli (PJB), dan Akta Jual Beli (AJB). Kesemua istilah tersebut adalah cara peralihan hak atas tanah dan bangunan yang dibeli. Perbedaan masing-masing istilah tersebut adalah terletak pada proses dan bentuk dari hukumnya masing-masing.

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

Hasil gambar untuk ppjb

PPJB sebagai jaminan kredit dibuat untuk melakukan pengikatan sementara sebelum pembuatan AJB resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Secara umum isi dari PPJB ini adalah kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri akan menjual rumah, tanah, atau propertinya kepada pembeli dengan disertai pemberian uang tanda jadi atau uang muka berdasarkan kesepakatan. Demikian juga PPJB juga dalam PPJB tersebut menyatakan kesediaan pembeli untuk membeli objek tersebut. Beerikut beberapa hal yang wajib Anda ketahui ada pada sertiap PPJB:

Terkait dengan subjek yang saling berikatan, dalam hal ini adalah penjual dan pembeli. Jika penjual dan pembeli adalah orang pribadi maka subjek perjanjian diwakili oleh data-data yang ada dalam kartu identitas yakni Kartu Tanda Penduduk (KTP) dari masing-masing pihak. Jika subjeknya adalah badan hukum, maka dalam kekuatan hukum PPJB diwakili oleh akta pendirian badan hukum tersebut dan Surat Keputusan dari Kementrian Hukum dan Hak Asasi Manusia tentang pengesahan sebagai badan hukum.

Objek yang diperjanjikan, dalam hal ini adalah objek perjanjian yaitu tanah dan bangunan seperti yang tertulis dalam sertifikat haknya. Mungkin saja sertifikatnya sudah dalam bentuk Sertifikat Hak Milik (SHM). Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) atau jenis sertifikat lainnya seperti yang telah disyaratkan undang-undang.

Apabila objeknya belum bersertifikat, maka dalam perjanjian ini dicantumkan lokasi objek tersebut dengan mencantumkan alas haknya. Mungkin saja alas haknya dalam hal ini adalah girik, ketitir, petok D, eigendom verponding dan lain-lain.

Tata Cara Pembayaran

Hasil gambar untuk ppjb

Pasal tentang Tata cara pembayaran, pada pasal ini disepakati dengan tata cara pembayaran dari pembeli ke penjual. Apakah ada pembayaran uang tanda jadi, uang muka, termasuk besarnya dan kapan pembayaran tersebut dilakukan. Selanjutnya disepakati juga tentang tahapan dalam pembayaran dan besarnya pembayaran dari tiap tahapan. Termasuk adalah kapan pembayarannya dilunasi.

Pasal-pasal tentang hak dan kewajiban, yang mengatur seluruh perjanjian dari jual beli objek secara umum. Misalnya adalah hak dari penjual adalah menerima penjualan sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati, begitu pula hak dari pembeli adalah menerima objek sesuai dengan perjanjian yang sebelumnya telah disepakati.

Pasal tentang sanksi, pasal ini memuat sanksi-sanksi yang diberikan kepada para pihak apabila ada salah satu pihak yang wanprestasi (cidera janji). Untuk penjual, wanprestasinya bisa dalam bentuk tanahnya ada permasalahan di kemudian hari sehingga pembeli tidak dapat menikmati apa yang dibelinya.

Pasal tentang penyelesaian perselisihan, pasal ini berguna untuk panduan menyelesaikan dispute antar para pihak. Biasanya penyelesaian sengketa untuk tahap pertama dilakukan secara kekeluargaan, namun jika secara kekeluargaan tidak bisa diselesaikan maka akan dilakukan melalui peradilan perdata di mana tempat para pihak berada atau di pengadilan yang disepakati. Mungkin juga penyelesaian dari sengketa dilakukan di Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) untuk kasus sengketa yang mengarah ke sengketa bisnis. Umumnya PPJB ini dibuat di bawah tangan saja, tetapi tidak tertutup kemungkinan PPJB ini akan dibuat dengan akta notaris.

Pengikatan Jual Beli (PJB)

Hasil gambar untuk pengikatan jual beli

PJB adalah kesepakatan antara penjual dan pembeli untuk menjual property miliknya kepada pembeli yang dibuat diatas akta notaris.

PJB bisa dibuat karena alasan tertentu seperti belum lunasnya pembayaran harga jual beli dan belum dibayarkannya pajak-pajak yang timbul karena jual beli.

PJB dibagi atas dua macam yaitu PJB lunas dan PJB tidak lunas.

PJB lunas, dibuat apabila harga jual beli objek property sudah dibayarkan lunas oleh pembeli kepada penjual tetapi dengan hal tersebut belum bisa dilaksanakan jual beli, karena ada berbagai alasan yang diantaranya pajak-pajak jual beli belum selesai dibayarkan, sertifikat masih dalam pengurusan atau sebab lainnya yang menyebabkan Akta Jual Beli belum bisa dilaksanakan.

Di dalam pasal-pasal PJB tersebut dicantumkan kapan saja AJB akan dilaksanakan dan lengkap dengan persyaratannya. PJB yang lunas umum dilakukan untuk transaksi atas objek jual beli yang berada diluar wilayah kerja Notaris/PPAT yang bersangkutan. Dimana berdasarkan PJB lunas bisa dibuatkan AJB di hadapan PPAT dimana lokasi dari objek berada.

PJB tidak lunas, dibuat apabila pembayaran harga jual objek yang dibeli belum lunas diterima oleh penjual. Di dalam pasal-pasal PJB tidak lunas maka dicantumkan jumlah uang muka yang nantinya dibayarkan pada saat penandatanganan dari akta PJB, cara atau termin pembayaran, kapan pelunasan pembayaran dan sanksi-sanksi yang disepakati apabila salah satu pihak wanprestasi. Jadi secara umum pasal-pasal yang ada dalam PJB ini tidak lunas atau sama dengan pasal-pasal yang ada dalam PPJB.

Tentang PPJB, ada 4 hal penting yang perlu Anda ketahui:

Hasil gambar untuk ppjb

1. Obyek Pengikatan Jual-Beli

PPJB mencakup beberapa obyek, yang dalam hal ini bisa rumah, tanah, bangunan, apartemen, dan property lainnya yang harus ada. luas bangunan beserta gambar arsitektur dan gambar spesifikasi teknis, lokasi tanah yang sesuai dengan pencantuman nomor kavling, dan juga luas tanah beserta perizinannya merupakan objek jual beli. Obyek tanah dan bangunan harus dijelaskan secara jelas dan detail, jangan sampai ada data dan informasi yang kurang.

2. Kewajiban dan Jaminan Penjual

Bagi penjual properti wajib membangun dan menyerahkan unit rumah/kavling sesuai dengan perjanjian yang ditawarkan kepada pembeli, sehingga PPJB ini menjadi pegangan hukum bagi pembeli. Dalam pembuatan PPJB, pihak penjual bisa memasukkan klausul pernyataan dan jaminan bahwa tanah dan bangunan yang ditawarkan tersebut sedang tidak berada dalam jaminan utang pihak ketiga atau terlibat dalam sengketa hukum. Kalau ada pernyataan yang gak benar dari penjual, maka calon pembeli dibebaskan dari tuntutan pihak manapun mengenai properti yang akan dibeli.

3. Kewajiban Pembeli

Kewajiban dari pembeli adalah membayar cicilan rumah/kavling dan denda sebagai sanksi kalau itu sudah telat bayar. Selain itu Pembeli juga bisa kehilangan uang muka yang sudah dibayarnya kalau pembatalan secara sepihak.

4. Isi PPJB

PPJB ini telah diatur berdasarkan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 9/1995. PPJB mempunyai kekuatan hukum sekaligus jaminan hukum pada saat jual-beli segala jenis properti. Secara garis besar, PPJB berisikan 10 faktor penting, diantaranya:

  1. Pihak pelaku kesepakatan.
  2. Kewajiban penjual.
  3. Uraian obyek pengikatan jual-beli.
  4. Jaminan penjual.
  5. Waktu serah-terima bangunan.
  6. Pemeliharaan bangunan.
  7. Penggunaan bangunan.
  8. Pengalihan hak.
  9. Pembatalan pengikatan.
  10. Penyelesaian perselisihan.